Die beste Zinsbindung bei der Baufinanzierung

Derzeit spricht vieles dafür, die Zinsen langfristig festzuschreiben. Doch auch kurzfristige Hypotheken können sinnvoll sein. Grundsätzlich ist das Einmaleins der Baufinanzierung einfach: Hypotheken mit kurzer Zinsbindung vergeben Banken zu niedrigeren Zinsen als Hypotheken mit langer Zinsbindung. Besonders günstig sind Baudarlehen mit variablen Zinsen.

Die Wahl der perfekten Zinsbindungsfrist zwischen monatlich und 30 Jahren fix scheint somit einfach zu sein: möglichst kurz und die Zinsersparnis für hohe Tilgungsraten nutzen. Doch wer sich nur an der Zinshöhe einer Baufinanzierung orientiert, riskiert viel. Denn steigen die Geldkosten an den Kapitalmärktenm verteuern sich auch automatisch die Konditionen der Hypotheken. Bei einem variablen Darlehen verteuern sich dann binnen weniger Monate die Ratenzahlungen und belasten die Haushaltskasse über Gebühr. Bei 5-jährigen Darlehen kommt der Schock dann 5 Jahre später. Bei 20 Jahren Zinsbindung erst zu einem Zeitpunkt, an dem bereits hohe Summen getilgt sind. Muss dann in einer Hochzinsphase eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden, drohen auf Grund der reduzierten Restschuld keine unbezahlbaren Annuitäten.

Umgekehrt können die monatlichen Belastungen auch abnehmen, wenn der Poker um die Anschlussfinanzierung in eine Niedrigzinsphase fällt. Dagegen haben Bauherren, die ihre Belastung für 10 Jahre festschreiben, bei einem Zinsrutsch schlechte Karten, Gewinn bringend aus ihrem Vertrag aussteigen zu können. Ihr Gläubiger lässt sie nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag. Diese ist aber meist so teuer, dass ein Tausch sich nur in den seltensten Fällen lohnt.

Da niemand die Konditionen der nächsten 10 oder 20 Jahre kennt, sollte man sich an eine Faustregel halten: In einer Hochzinsphase machen eher kurze Fristen Sinn. Denn so bewahren sich Schuldner die Chance, von einem Rückgang der Renditen zu profitieren. Bei sehr niedrigem Zinsniveau sollte man die Zinsen möglichst lange festschreiben. Zumal hierzulande bei sehr langen Zinsbindungsfristen eine Besonderheit gilt: Nach 10 Jahren haben Kreditnehmer die Option, das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten teilweise oder vollständig ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen.

Die Anschlussfinanzierung bei einer Baufinanzierung

Läuft die Zinsbindung eines Altdarlehens bei einer Baufinanzierung ab, bleibt meist wenig Zeit, otpimal zu prolongieren. Daher besorgen sich die meisten Baufinanzierer ihre Anschlussfinanzierung bei ihrer Hausbank. Denn wer sich nicht bereits vorher um einen Baufinanzierung Zinsvergleich kümmert, gerät in Zugzwang und muss dann der teuren Hausbank treu bleiben. Und anders als beim Kauf einer Digitalkamera oder eines Computers handeln Häuslebauer irrational, wenn es um eher sechsstellige Summen geht. Laut Umfragen eines Marktforschungsinstituts, vertrauen 4 von 10 Personen bei einer Anschlussfinanzierung blind ihrem bisherigen Geldhaus. Zudem wurde festgestellt, dass Altkunden bei der Anschlussfinanzierung von der Hausbank in vielen Fällen sogar schlechtere Konditionen erhalten als Neukunden.

Anders als viele Banken gerne Glauben machen, ist ein Bankwechsel zum Ablauf einer Zinsbindung in aller Regel problemlos möglich. Die Ersparnis dabei ist sehr hoch. Mit einer günstigen Anschlussfinanzierung sparen sich Immobilieneigner teilweise viele Tausend Euro. Ein Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von nur 100.000,- EUR und einer Restlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung von 15 Jahren, ergibt sich bei einer um 0,5 Prozentpunkte günstigeren Anschlussfinanzierung eine Ersparnis von 6.640,- EUR.

Forward-Darlehen bei einer Baufinanzierung

Wenn die Zinsbindung des Altdarlehens erst in einigen Jahren endet, lassen sich die aktuell niedrigen Zinsen durch ein Forward-Darlehen dennoch schon jetzt festschreiben. Schuldner, die bereits seit Jahren im Eigenheim ansässig sind und erst in einem oder in 2 Jahren ihr altes Baudarlehen verlängern müssen, haben derzeit ein Problem: Sie befürchten, dass sie die Niedrigzinsphase verpassen und künftig bei ihrer Anschlussfinanzierung deutlich mehr zahlen müssen. Diese Sorge ist berechtigt. Denn die Notenbanken, die maßgeblich mitverantwortlich für den Trend der Hypothekenzinsen sind, drehen zur Zeit an der Zinsschraube.

Als Radikallösung kommt eine Kündigung des Altvertrags noch vor Ende der Zinsbindungsfrist in Frage. Allerdings müssen Banken die Kündigung nicht akzeptieren und tun sie es doch freiwillig, können sie eine Entschädigung nach Gutdünken verlangen. Diese Vorfälligkeitsentschädigung fällt besonders hoch aus, wenn die Zinsen des Altvertrags relativ hoch sind und die Restlaufzeit noch lang ist. Der zu leistende Ersatz für den Zinsausfall erreicht deshalb schnell 4- bis 5-stellige Beträge.

Damit der Eigentümer weiterhin ruhig schlafen kann, bietet sich ein sogenanntes Forward-Darlehen an. Über Forward-Darlehen schließen Schuldner schon heute einen zweiten Darlehensvertrag ab, dessen Auszahlung bis zu 42 Monate in die Zukunft geschoben werden kann. Im Gegenzug verlangt der Geldgeber zwar höhere Zinsen als aktuell üblich, doch mit dem jetzt bereits fest vereinbarten Anschlusszins schützen sich Schuldner vor deutlich schlechteren Konditionen. Ein weiterer Vorteil ist, dass der alte Kredit planmäßig bis zum Ende der Bindungsfrist läuft und somit eine teure Vorfälligkeitsentschädigung nicht anfällt.

Als langjährig tätige Versicherungsmakler befassen wir uns intensiv mit dem Bereich der Baufinanzierung und besonders mit Forward-Darlehen. Durch Zugriff auf nahezu alle am Markt befindlichen Banken, Bausparkassen und Versicherungen bieten wir Ihnen die besten Angebote rund um Baufinanzierung Zinsvergleich und Forward-Darlehen. Setzen Sie sich mit uns in Verbindung, wir erstellen Ihnen kostenfrei und unverbindlich ein perfekt zugeschnittenes Angebot für Ihre Baufinanzierung.

Angebot Baufinanzierung Vergleich »